Ипотека с материнским капиталом

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по ипотечному договору одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В качестве предмета ипотеки могут быть: строительство квартиры в новом доме, строительство индивидуального жилого дома, покупка квартиры или дома., а также альтернативная жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает в данное время.

Часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусматривает направление средств материнского семейного капитала (МСК) на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на улучшение жилья, включая ипотечные кредиты.

А 23 мая 2015 года принят Федеральный закон N 131-ФЗ "О внесении изменений в статьи 7 и 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", разрешивший также использовать средства материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса по кредиту (займу), не дожидаясь достижения 3-х летнего возраста ребёнком, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки.

Таким образом, ипотека для семьи, имеющей сертификат на материнский капитал, становится более реальной за счет улучшения платежеспособности женщины-матери и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита, поскольку сумма государственной поддержки в данном случае существенная.

• Для владельцев сертификата важны также изменения, внесенные 13.01.2009 г. в Постановление правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., касающиеся Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, которые разрешают использовать средства МСК на приобретение жилья или погашение ипотечного кредита не только женщине, имеющей сертификат, но и ее мужу в случае предоставления ему ипотечного кредита покупку или строительство жилья.

Средства материнского капитала могут направлены на данные цели в случае, когда стороной ипотечного договора является супруг владельца сертификата, осуществляется только при наличии его письменного заявления.

Направление средств МСК на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, а также на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту на приобретение или строительство жилья регламентируют Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862. Возможность направления средств МСК на уплату первоначального взноса по ипотеке до достижения 3-х летнего возраста ребенка, с рождением которого возникло право на маткапитал, внесена в Правила Постановлением Правительства РФ от 09.09.2015 N 950.

Владельцам сертификата надо иметь ввиду, что при направлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий с привлечением ипотечного кредита в территориальное управление ПФ РФ необходимо предоставить нотариальное обязательство по материнскому капиталу о том, что в течение 6 месяцев после снятия обременения жилье будет оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.

Владельцам сертификата на материнский капитал также надо иметь ввиду, что хотя Закон и позволяет использовать маткапитал частями на различные нужды семьи, но если ими принимается решение использовать средства МСК одновременно с получением ипотечного кредита, необходимо иметь в своем распоряжении полную сумму материнского капитала. Если хотя бы какая-то его часть уже потрачена получить кредит с учетом средств МСК не получится. У банков-кредиторов есть на этот счет свои требования и к тому же далеко не все они имеют ипотечные программы, позволяющие использовать маткапитал при получении ипотечного кредита.

Второе обстоятельство, которое надо учитывать владельцу сертификата при анализе ипотечной программы банка состоит в том, что сертификат даёт право его владельцу на использование денежных средств, но получить указанную в сертификате сумму наличными нельзя, а безналичная оплата материнского капитала ПФ РФ банку будет произведена только тогда, когда жилье будет оформлено в собственность на владельца сертификата или членов его семьи.

В таких случаях ипотечные программы банков, разработанные под условия использования средств материнского капитала, предлагают добавлять владельцу сертификата сумму денег, указанную в сертификате, в кредит под процентную ставку, равную ставке рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом, у заёмщика появляется реальная возможность оформления ипотечного кредита с помощью такого дополнительного кредита, а как только деньги маткапитала из ПФ РФ перечисляются в банк, происходит его погашение.

То есть, по таким ипотечным программам заёмщик получает в банке две суммы:

• cумму ипотечного кредита, под ставку в зависимости от срока кредитования, размера первоначального взноса, способа подтверждения доходов, наличия договора страхования и других условий, которую заёмщик погашает сам собственными средствами;
• cумму кредита, равную сумме, указанной в государственном Сертификате на маткапитал, которая погашается деньгами "материнского капитала", перечисляемыми в банк ПФ РФ. Однако надо иметь ввиду, что до момента, пока деньги в банк из ПФ РФ не поступили, заёмщик платит проценты за пользование этими деньгами по ставке, равной ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Заемщику надо иметь ввиду, что заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если он не сможет своевременно осуществлять платежи по кредиту в соответствии с графиком, предусмотренным ипотечным договором. Поскольку ипотечные кредиты обычно выдаются на многие годы, залогодатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд и взвешенно принимать решения.